【REIT】「J-REIT」・「海外REIT」って何?少額で始められる不動産投資について解説!

【不動産投資】

こんにちは!うさぎパイセンです🐰

うさぎパイセン
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投資ブロガーのうさぎパイセン(@usagipaisenn)です🐰

今回は少額で不動産投資が出来る「REIT」について解説していこうと思います!

結論から言うとREITは株式に対してリスクヘッジが効く為、ポートフォリオ内に株式しか保有していない方かつ少額から不動産投資したい方は検討の余地は十分にあると思います❗️

この記事を読むと・・・
・REITについて詳しくなる

 

・個人で考えてREITに投資することが出来る様になる

 

・投資リテラシーが爆上がりする❗️

この記事は

▶️REITって何?

▶️REITはなぜ、株式に対してリスクヘッジが効くのか?

▶️REITに投資するメリット・デメリットは?

についての疑問を解決する記事となっています。

REITも株式同様にネット証券から購入することが出来る為、まだ口座開設していない方は早めに開設しておきましょう!

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うさぎパイセン
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まず初めに「REIT」について解説していこうと思います!

REITって何??

皆さん「REIT」って聞いたことありますか?

「REIT」とは不動産投資信託とも呼ばれ、資産クラスは不動産の位置付けとなる金融商品です。

「REIT」の仕組みは出資者(投資家)がお金を少しずつ出し合って不動産を購入し、不動産投資法人(不動産投資のプロ)に運用してもらいます。

そして、運用コストを除いた収益を出資者(投資家)に分配するという仕組みです。

REITの仕組み 
出典:三井住友トラスト・アセットマネジメント
うさぎパイセン
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REITでは個人が手を出しにくい商業施設やリゾートホテルなど購入でき、少額からオーナーになれるのがいいよね✨

J-REITや海外REITってあるけど、何が違うの?

かめ太
かめ太

それでは次にJ-REITと海外REITの違いについて解説していきます!

J-REITと海外REITの違い

J-REITと海外REITの違いは以下の通りです。

▶️J-REIT・・・日本の不動産投資信託

▶️海外REIT・・・米国など海外の不動産投資信託

うさぎパイセン
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つまり、日本か海外の違いですね!

その中でも海外REITには「米国REIT」や「欧州REIT」、「アジアREIT」と地域によって分かれています。

REITは1960年に米国で初めて導入され、今では世界各国に普及しています。

うさぎパイセン
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なので、REITの規模も「米国」が一番大きいです❗️

REITの各国市場構成比率 
出典:三井住友トラスト・アセットマネジメント

REITの市場は68.8%を北米・中南米が占めており、その中でも米国が約80%近くの割合を占めています。

REITの構成比率 
出典:三井住友トラスト・アセットマネジメント
うさぎパイセン
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米国が市場全体の66%を占めて第一位でその次に日本が10%の割合を占めて第二位だね✨

不動産投資のリスクは国ごとによって変わってくるのでしっかりと理解して投資していきましょう!

次にREITはなぜ、株式に対してリスクヘッジが効くのかについて解説していこうと思います。

2.REITはなぜ、株式に対してリスクヘッジが効くのか

次にREITはなぜ、株式に対してリスクヘッジが効くのかについてですが、簡潔にいうと株式とは資産クラスが違うからです。

こちらは資産クラス別リターン<ドル・ベース>の表になりますが、REIT・株式共にリターンがいい年もあれば悪い年もあります。

資産クラス別リターン<ドル・ベース>
出典:JPモルガン・アセットマネジメント

例えば2020年であれば株式が好況であった反面、米国REIT・J -REIT共に不況の年でした。

逆に2018年はJ -REITを除く株式・債券などの資産クラスは不況の年でした。

このように株式にしてもREITにしても常に好成績が続くわけではありません。

そのため、株式だけでなくREITも保有することによってリスク分散つまりリスクヘッジできるというわけです。

うさぎパイセン
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資産運用の考え方は一つの資産で勝つのではなく、総資産でプラスにするという考えで行うといいですよ!

それでは最後にREITに投資するメリット・デメリットについて解説していこうと思います。

3.REITに投資するメリット・デメリット

まず初めにREITに投資するメリットから解説していこうと思います。

REITに投資するメリットは以下の3つです。

▶️少額から不動産投資が始められる

▶️株式・債券などに対してリスクヘッジできる

▶️高利回りが期待できる

うさぎパイセン
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それでは順番に解説していきます!

メリット1:少額から不動産投資が始められる

まず一つ目のメリットですが、少額から不動産投資が始められることです!

通常、不動産投資を始める場合、よほどのお金持ちでない限りローンを組まなければ買うことはできません。

また流動生も低く、分散投資できないことも不動産投資の大きなデメリットとなります。

しかし、J-REITや海外REITであれば数万円〜数十万円程で不動産オーナーになることができます。

さらにREITは投資信託であるため、流動生が高く、すぐに換金できることが大きなメリットです。

その他にもREITにはホテル・リゾートや商業施設などさまざまな物件に分散投資が効くため、不動産投資で大きな痛手を負うことはないでしょう。

メリット2:株式・債券などに対してリスクヘッジできる

次に二つ目のメリットですが、株式・債券などに対してリスクヘッジできることです。

こちらは先程説明した通りです。

さらに過去10年を見た時に米国REIT・J-REITのパフォーマンスは非常に高いと思うので、株式しか持っていない方や債券しか持っていない方は検討する余地は十分にあります。

その他にもコモディティ(金や銀など)もリスクヘッジ出来るのでREITはハードルが高いと思った方はこちらも検討するといいです!

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メリット3:高利回りが期待できる

三つ目のメリットは高利回りが期待できることです。

出典:Bloombergより楽天証券経済研究所作成(2021年6月9日)

こちらは世界のREITと株式の分配金・配当利回りを比較したものになるのですが、株式とREITを比較すると圧倒的にREITの分配金・配当利回りが高いことがわかります。

うさぎパイセン
うさぎパイセン

利益の90%以上を投資家に還元するから高利回りになるよね✨

その為、少額で始める不動産投資ではREITが最適解の一つだと思います。

REITだったら破産するような大怪我を負わずに済むね!

かめ太
かめ太

メリットを解説したところで次にデメリットについて解説していきます。

REITに投資するデメリットは以下の2つです。

▶️不動産投資リスクがある

▶️景気動向に左右される

それでは順番に解説していきます。

デメリット1:不動産投資リスクがある

一つ目のデメリットは不動産投資リスクがあることです。

REITの資産クラスは不動産に位置付けられるので当然不動産投資リスクが伴います。

J-REITだと下記のようなリスクがあります。

J-REITのリスク
リスク1:地震などの自然災害リスク

 

リスク2:運営法人の倒産リスク

一方、海外REITには以下のようなリスクがあります

海外REITのリスク
リスク1:情報が手に入りにくいリスク

 

リスク2:海外特有の自然災害に見舞われるリスク

 

リスク3:為替リスク

このように同じREITでも日本や海外で少し異なるリスクを負うことになるので自身のポートフォリオを見直して適正リスクを取って対処していきましょう。

デメリット2:景気動向に左右される

二つ目のデメリットは景気動向に左右されることです。

XLREの2年週足チャート

このチャートは不動産セレクト・セクター SPDR ファンド(XLRE)の2年週足チャートになるのですが、コロナショックの時に暴落していることがわかります。

でも、REITだけじゃなくて株式も大暴落していたよね?

かめ太
かめ太

それではREITと株式の暴落率を比較してみましょう❗️

こちらは東証REIT指数と日経平均株価の推移を比較したものになるのですが、東証REIT指数の方が日経平均株価よりも暴落していることがわかります。

両者の年初来高値から年初来安値の暴落率は以下の通りです。

▶️東証REIT指数⇨49.1%

▶️日経平均株価⇨31.2%

うさぎパイセン
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やはり、数字からもREITが景気動向に左右されやすいのは一目瞭然だね💦

最近はデルタ変異株が流行しており、経済回復の不安材料が出て来ています。

しっかりとアセットアロケーションしてリスク分散しておきましょう‼️

4.まとめ

今回は数万円から不動産投資が始められる「REIT」について解説しました!

この記事で伝えたいこと
・REITとは不動産投資信託であり、少額から始めることができる

 

・資産クラスは不動産なので、株式や債券のリスクヘッジになる

 

・高利回りが期待できるが、景気動向に左右されやすいので暴落に要注意❗️

このようにREITについて少しでも知識が上がれば嬉しいです。

これからも一緒に学んで投資リテラシー爆上げしていきましょう🐰

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